大产权房土地使用年限根据出让时间来确定，有的70年有的50年。小产权土地使用年限没有确定的时间，可能随时终止。大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。

小产权房与大产权房的区别

1、小产权房

a.小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。

b.必须在购买满五年之后才能够进行转让小产权房。

c.小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

2、大产权房

a.大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

b.职工可以自由或转让大产权房。

c.大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

d.购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用或转让，不用补缴任何费用。

购买小产权房的风险

1、法律风险

由于小产权房从性质上来说是不合法的，所以小产权房只具备了普通房屋的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。购房者一旦买了小产权房，其权益就很难得到维护，因为即使大家与相应的开发商签订了购房合同，交了房款，但是从法律上来说也是无效的。

2、政策风险

如果相关部门整顿小产权房的建设，可能就会导致部分房屋停建甚至被强迫拆除，因为这部分房屋得不到法律的保障，那么购房者就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

3、转让风险

根据规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证等合法手续。

4、质量风险

一般小产权的房屋价格比较低，且房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。